На цій сторінці
Що перевірити до підпису
Найдорожчі помилки в оренді робляться не в тексті договору, а за п’ятнадцять хвилин до нього — коли ніхто не дивиться, хто саме підписує і в якому стані житло.
Перед тим, як брати ручку
- Документ про власність — нотаріальний акт — і особистий документ того, хто підписує. Прізвище має збігатися.
- Якщо підписує не власник — нотаріально засвідчена довіреність, і в ній має бути прямо написане право здавати житло в оренду.
- Скільки людей житиме в квартирі за договором. Власники часто обмежують це число в тексті, а потім посилаються на нього, коли до вас приїжджає родина.
- Чи немає боргів за електрику і воду на партидах цієї квартири. Борг тягнеться за об’єктом, а не за людиною, і відключають саме об’єкт.
- Стан житла у день передачі: фото кожної кімнати, фото показників усіх лічильників, і те й інше — датою.
- Що саме входить у ціну: комунальні, такса за вхід, інтернет, місце для авто, меблі.
Строк договору
Договір оренди не може бути укладений більш ніж на десять років, якщо це не торгова угода. Особи, які мають право лише на дії звичайного управління — наприклад, один зі співвласників, — не можуть здавати більш ніж на три роки. Якщо в договорі написали більше, він діє на десять або відповідно на три роки.
Що має бути в тексті
- Сторони
- Імена, дані документів, ваш ЛНЧ. Не «наймач» без реквізитів.
- Адреса
- Місто, вулиця, номер, вхід, поверх, квартира — повністю, як в адресному документі.
- Строк
- Дата початку і дата закінчення. Або прямо написано, що договір безстроковий.
- Ціна і дата платежу
- Сума в євро, число місяця, спосіб оплати. Платите готівкою — беріть розписку щоразу.
- Депозит
- Розмір, за що може бути утриманий, у який строк повертається після виїзду.
- Комунальні
- Хто платить і що саме: електрика, вода, опалення, такса за вхід, інтернет.
- Хто житиме
- Скільки осіб і хто саме. Це впливає і на реєстрацію адреси, і на суперечки з власником.
- Адресна реєстрація
- Пряма згода власника на те, щоб ви вказували це житло як свою адресу.
- Розірвання
- За скільки днів кожна сторона попереджає і що буде з депозитом.
- Додаток
- Акт приймання-передачі з показниками лічильників і переліком меблів та техніки.
Мова договору
Договір болгарською — це нормально і найпростіше: саме цей текст читатимуть і в ДАБ, і в суді. Двомовний договір теж можна, але тоді в ньому має бути написано, який текст має перевагу при розбіжностях. Не підписуйте текст, який не прочитали в перекладі.
Що закон дає вам і без договору
Оренда врегульована в Законі про зобов’язання і договори — чл. 228–239. Ці правила діють автоматично, якщо сторони не домовилися інакше, і посилатися на них можна навіть тоді, коли в договорі про це нічого немає.
- Ви платите орендну плату і витрати, пов’язані з користуванням — це чл. 232. Комунальні входять сюди, податок на нерухомість — ні.
- Здавати частину житла в піднайм можна без згоди власника, якщо в договорі не написано протилежне (чл. 234). Ваші зобов’язання перед власником при цьому лишаються.
- Правила будинку обов’язкові для вас (чл. 235). За систематичне їх порушення вимагати виселення може не тільки власник, а й управління етажної власності.
- Якщо строк минув, а ви живете далі — і власник знає та не заперечує — договір вважається продовженим на невизначений строк (чл. 236). Тоді розірвати його може кожна зі сторін із попередженням за один місяць (чл. 238).
Якщо чогось немає в договорі — значить, воно не діє.
Навпаки: правила чл. 228–239 діють за замовчуванням, і договір потрібен, щоб домовитися інакше. Тому уважно читайте не тільки те, що в договорі є, а й те, що в ньому «виключено» або «змінено» — саме там зазвичай забирають те, що закон дає.
Якщо квартиру продадуть
Це найчастіша причина, з якої люди тут втрачають житло раптово — не конфлікт із власником, а продаж. Закон розрізняє три ситуації, і різниця між ними — це один похід до нотаріуса.
| Стан вашого договору | Що буде після продажу квартири |
|---|---|
| Вписаний в майновий реєстр | Діє проти нового власника до кінця строку. |
| Підписи засвідчені нотаріусом — є достовірна дата | Обов’язковий для нового власника до кінця строку, але максимум рік від дня продажу. |
| Звичайний письмовий договір, ви живете в квартирі | Стає для нового власника договором без визначеного строку. Місяць попередження — і ви шукаєте житло. |
Нотаріальне засвідчення підписів робиться за десять хвилин у будь-якій нотаріальній конторі, за присутності обох сторін і з особистими документами. Це не робить договір «офіційнішим» у побутовому сенсі — це робить його датованим так, як цю дату визнає суд.
Договір і ваша адреса
Адресну карту чужинця подає не ви, а той, хто дав вам житло, — протягом трьох днів, у районному управлінні МВС. Але подати її він може лише на якійсь підставі, і цією підставою є ваш договір оренди або нотаріально засвідчена декларація власника. Тобто це не бюрократія «потім»: це те, що вирішується в тому самому розмові, де ви домовляєтеся про ціну.
Адресну карту подає власник, а не виТри дні, безкоштовно, того ж дня — і один примірник лишається в нього. Про що домовитися до переїзду.ЧитатиОкремо варто знати, чому інструкції про «постійну і поточну адресу», які ви знайдете болгарською, до вас не підходять.
Що просять на практиці
В офіційному описі адресної послуги договору немає — там паспорт і два бланки. Але управління дивиться, на якій підставі ви живете саме за цією адресою, і на місці просять письмовий договір оренди або декларацію власника з нотаріально засвідченим підписом. Те саме питання виникає в ДАБ, коли адресу на картці треба змінити.
Практичний висновок від цього не залежить: майте обидва документи. Декларацію власника варто взяти навіть тоді, коли договір уже підписаний, — вона коштує один похід до нотаріуса і закриває питання на будь-якому вікні.
Закон про громадянську реєстрацію описує для всіх інших рівно ту саму пару документів: документ про власність або документ про користування житлом, а якщо заявник не власник — його письмову згоду у формі декларації за зразком, поданої особисто або з нотаріально засвідченим підписом.
Без договору дешевше, і нікому це не заважає.
Заважає вам. Без письмового договору немає підстави для адресної карти, немає чим довести жоден платіж і немає нічого, що діяло б проти нового власника, якщо квартиру продадуть. Знижка за «без паперів» рідко коштує стільки, скільки коштують ці три речі разом.
Що робити
До підпису — перевірте, хто власник
Нотаріальний акт і особистий документ. Якщо підписує родич або агент — довіреність із прямо написаним правом здавати в оренду.
Складіть акт приймання-передачі
Один аркуш: дата, показники лічильників, перелік меблів і техніки, перелік наявних пошкоджень. Два підписи. Фото — того ж дня.
Візьміть декларацію власника на адресу
З нотаріально засвідченим підписом. Це те, чого потім не допросишся, якщо стосунки зіпсуються.
Засвідчте підписи на самому договорі
Достовірна дата — єдине, що захищає вас, якщо квартиру продадуть. Для довгого договору варто подумати і про вписання в майновий реєстр.
Домовтеся, хто і коли подасть адресну карту
Три дні рахуються від дня, коли вам дали ключі, і подає її власник. Питання ставлять на перегляді квартири, а не після переїзду — і адреса на вашій картці має відповідати тому, де ви живете.
Джерела
Статті закону наведені за консолідованим текстом, чинним на дату перевірки. Якщо ви показуєте цю сторінку власникові — показуйте болгарський текст у рамці, він читається як норма, а не як переказ.
- Закон за задълженията и договорите, чл. 228–239 — наем
- Закон за гражданската регистрация, чл. 3, чл. 92, чл. 99
- Закон за убежището и бежанците, чл. 41 и чл. 44 — регистрационна карта и настоящ адрес
- Адресна регистрация и български документи за самоличност — ръководство за лица със статут на бежанец или хуманитарен статут