На этой странице
Что проверить до подписи
Самые дорогие ошибки в аренде делаются не в тексте договора, а за пятнадцать минут до него — когда никто не смотрит, кто именно подписывает и в каком состоянии жильё.
Перед тем, как брать ручку
- Документ о собственности — нотариальный акт — и личный документ того, кто подписывает. Фамилия должна совпадать.
- Если подписывает не собственник — нотариально заверенная доверенность, и в ней должно быть прямо написано право сдавать жильё в аренду.
- Сколько человек будет жить в квартире по договору. Собственники часто ограничивают это число в тексте, а потом ссылаются на него, когда к вам приезжает семья.
- Нет ли долгов за электричество и воду на партидах этой квартиры. Долг тянется за объектом, а не за человеком, и отключают именно объект.
- Состояние жилья в день передачи: фото каждой комнаты, фото показаний всех счётчиков, и то и другое — с датой.
- Что именно входит в цену: коммунальные, такса за вход, интернет, место для машины, мебель.
Срок договора
Договор аренды не может быть заключён более чем на десять лет, если это не торговая сделка. Лица, которые вправе совершать только действия обычного управления — например, один из совладельцев, — не могут сдавать более чем на три года. Если в договоре написали больше, он действует десять или соответственно три года.
Что должно быть в тексте
- Стороны
- Имена, данные документов, ваш ЛНЧ. Не «наниматель» без реквизитов.
- Адрес
- Город, улица, номер, вход, этаж, квартира — полностью, как в адресном документе.
- Срок
- Дата начала и дата окончания. Или прямо написано, что договор бессрочный.
- Цена и дата платежа
- Сумма в евро, число месяца, способ оплаты. Платите наличными — берите расписку каждый раз.
- Депозит
- Размер, за что может быть удержан, в какой срок возвращается после выезда.
- Коммунальные
- Кто платит и что именно: электричество, вода, отопление, такса за вход, интернет.
- Кто будет жить
- Сколько человек и кто именно. Это влияет и на регистрацию адреса, и на споры с собственником.
- Регистрация адреса
- Прямое согласие собственника на то, чтобы вы указывали это жильё как свой адрес.
- Расторжение
- За сколько дней каждая сторона предупреждает и что будет с депозитом.
- Приложение
- Акт приёма-передачи с показаниями счётчиков и перечнем мебели и техники.
Язык договора
Договор на болгарском — это нормально и проще всего: именно этот текст будут читать и в ДАБ, и в суде. Двуязычный договор тоже можно, но тогда в нём должно быть написано, какой текст имеет преимущество при расхождениях. Не подписывайте текст, который не прочитали в переводе.
Что закон даёт вам и без договора
Аренда урегулирована в Законе об обязательствах и договорах — чл. 228–239. Эти правила действуют автоматически, если стороны не договорились иначе, и ссылаться на них можно даже тогда, когда в договоре об этом ничего нет.
- Вы платите арендную плату и расходы, связанные с пользованием — это чл. 232. Коммунальные входят сюда, налог на недвижимость — нет.
- Сдавать часть жилья в поднаём можно без согласия собственника, если в договоре не написано обратное (чл. 234). Ваши обязательства перед собственником при этом остаются.
- Правила дома обязательны для вас (чл. 235). За систематическое их нарушение требовать выселения может не только собственник, но и управление этажной собственности.
- Если срок истёк, а вы живёте дальше — и собственник знает и не возражает — договор считается продлённым на неопределённый срок (чл. 236). Тогда расторгнуть его может любая из сторон с предупреждением за один месяц (чл. 238).
Если чего-то нет в договоре — значит, оно не действует.
Наоборот: правила чл. 228–239 действуют по умолчанию, и договор нужен, чтобы договориться иначе. Поэтому внимательно читайте не только то, что в договоре есть, но и то, что в нём «исключено» или «изменено» — именно там обычно забирают то, что даёт закон.
Если квартиру продадут
Это самая частая причина, по которой здесь внезапно теряют жильё — не конфликт с собственником, а продажа. Закон различает три ситуации, и разница между ними — это один поход к нотариусу.
| Состояние вашего договора | Что будет после продажи квартиры |
|---|---|
| Вписан в имущественный реестр | Действует против нового собственника до конца срока. |
| Подписи заверены нотариусом — есть достоверная дата | Обязателен для нового собственника до конца срока, но максимум год со дня продажи. |
| Обычный письменный договор, вы живёте в квартире | Становится для нового собственника договором без определённого срока. Месяц предупреждения — и вы ищете жильё. |
Нотариальное заверение подписей делается за десять минут в любой нотариальной конторе, при обеих сторонах и с личными документами. Это не делает договор «официальнее» в бытовом смысле — это делает его датированным так, как эту дату признаёт суд.
Договор и ваш адрес
Адресную карту иностранца подаёте не вы, а тот, кто дал вам жильё, — в течение трёх дней, в районном управлении МВД. Но подать её он может только на каком-то основании, и этим основанием служит ваш договор аренды или нотариально заверенная декларация собственника. То есть это не бюрократия «потом»: это решается в том же разговоре, где вы договариваетесь о цене.
Адресную карту подаёт собственник, а не выТри дня, бесплатно, в тот же день — и один экземпляр остаётся у него. О чём договориться до переезда.ЧитатьОтдельно стоит знать, почему инструкции о «постоянном и настоящем адресе», которые вы найдёте на болгарском, вам не подходят.
Что просят на практике
В официальном описании адресной услуги договора нет — там паспорт и два бланка. Но управление смотрит, на каком основании вы живёте именно по этому адресу, и на месте просят письменный договор аренды или декларацию собственника с нотариально заверенной подписью. Тот же вопрос возникает в ДАБ, когда адрес на карте нужно изменить.
Практический вывод от этого не зависит: имейте оба документа. Декларацию собственника стоит взять даже тогда, когда договор уже подписан, — она стоит одного похода к нотариусу и закрывает вопрос у любого окна.
Закон о гражданской регистрации описывает для всех остальных ровно ту же пару документов: документ о собственности или документ о пользовании жильём, а если заявитель не собственник — его письменное согласие в форме декларации по образцу, поданной лично или с нотариально заверенной подписью.
Без договора дешевле, и никому это не мешает.
Мешает вам. Без письменного договора нет основания для адресной карты, нечем доказать ни один платёж и нет ничего, что действовало бы против нового собственника, если квартиру продадут. Скидка «без бумаг» редко стоит столько, сколько стоят эти три вещи вместе.
Что делать
До подписи — проверьте, кто собственник
Нотариальный акт и личный документ. Если подписывает родственник или агент — доверенность с прямо написанным правом сдавать в аренду.
Составьте акт приёма-передачи
Один лист: дата, показания счётчиков, перечень мебели и техники, перечень имеющихся повреждений. Две подписи. Фото — в тот же день.
Возьмите декларацию собственника на адрес
С нотариально заверенной подписью. Это то, чего потом не допросишься, если отношения испортятся.
Заверьте подписи на самом договоре
Достоверная дата — единственное, что защищает вас, если квартиру продадут. Для долгого договора стоит подумать и о вписании в имущественный реестр.
Договоритесь, кто и когда подаст адресную карту
Три дня считаются со дня, когда вам дали ключи, и подаёт её собственник. Вопрос задают на просмотре квартиры, а не после переезда — и адрес на вашей карте должен соответствовать тому, где вы живёте.
Источники
Статьи закона приведены по консолидированному тексту, действующему на дату проверки. Если вы показываете эту страницу собственнику — показывайте болгарский текст в рамке, он читается как норма, а не как пересказ.
- Закон за задълженията и договорите, чл. 228–239 — наем
- Закон за гражданската регистрация, чл. 3, чл. 92, чл. 99
- Закон за убежището и бежанците, чл. 41 и чл. 44 — регистрационна карта и настоящ адрес
- Адресна регистрация и български документи за самоличност — ръководство за лица със статут на бежанец или хуманитарен статут